加强老旧小区物业管理 破解社区治理难题痛点

市政协委员 李靖和

　　老旧小区是城市社区治理的重点，近年来，随着我市老旧小区基础设施改造提升的深入推进，物业服务成为小区居民关心关切的焦点，也成为社区治理的难题痛点。

　　据初步摸排，我市市区有住宅小区262个，其中，2005年底以前的住宅小区就有128个。而且，小区组成复杂，有机关企事业单位建设的家属楼、社区开发的居民住宅楼、安置房小区、商品房等等。老旧小区的物业管理情况、水平参差不齐，很多小区实质上属于无人管理，普遍存在以下情况：

　　一是基础配套设施不足。普遍建成年代较早，基础设施和公共配套不完善，消防设施无法正常运作，长期缺少维修整治；环境卫生打扫不及时，环境经常脏、乱、差；大部分为开放式小区，没有门禁或道闸，车辆乱停乱放。

　　二是规模管理效应不足。规模小，居住居民很多收入不高，租户较多，物业进驻后面临基础设施维修改造、物业费收缴率低等问题，物业公司进驻管理意愿低，规模管理效应较差。

　　三是共建共享意识不足。普遍没有筹建业主委员会，虽然建立了业主委员会，但业主参加业主大会的积极性低、没有热心业主愿意牵头投入到小区公共事务之中，缺乏共建共享意识。

　　四是付费意愿习惯不足。由于长期以来没有物业管理，业主习惯了不用交物业费的生活方式，没有养成为物业服务付费的习惯，物业费收取难导致引进物业企业难。

　　此外，老旧小区的公共维修基金标准制定、收取也是一个工作的难点，成为社会矛盾的易发高发地、基层社会治理亟待攻克的“硬骨头”。

　　为加强老旧小区物业管理，着力破解社区治理难题痛点，提出以下建议：

　　一是依托业委会自治模式治理一批。对于硬件条件较好的封闭小区，由办事处、社区牵头负责，指导召开业主大会、成立业委会，选党员作为业委会主任，建立“红色”自管委，特别是用好社会资源好的“能人”。同时，打造特色治理品牌，形成各具特色的社区治理方式。

　　二是依托小区网格员、居民代表、志愿者队伍等自行管理一批。对硬件一般的半封闭小区，尊重居民意见，在社区统筹和引导下，充分调动网格员、居民代表、志愿者队伍的积极性，深度参与小区治理中，并通过示范带动，让更多的身边人参与其中。同时，深化“街道—社区—网格单元”三级网格管理服务体系，引导退休老党员、机关单位在职党员等力量担任兼职网格员，以网格为单位完善小区物业工作服务体系。

　　三是依托环卫一体化工作治理一批。对于不成型、居住群众少的散居（院落），城管、住建部门与市场化环卫公司沟通协商，将之纳入环卫一体化，做好环卫保洁、垃圾清运服务。

　　四是依托“大物业”模式治理一批。引入国有物业公司提供平价物业服务，同时社区、小区提供停车位、广告位等公共资源向平价物业置换补贴物业服务。比如，对集中的散居（院落）打破传统边界，拆除“围墙”“合多个小区为一个小区”，充分释放空间，通过公共资源再统筹再分配，补贴置换平价物业服务，积极推进基本公共服务均等化。